不動産

この記事では、以下の内容について解説しています。


  • 法律でいう「瑕疵」とは
  • 「隠れた」といえるか
  • 期間制限
  • 損害賠償請求
  • 売買契約の解除
  • 現状有姿の特約で中古建物を購入した場合

法律でいう「瑕疵」とは

購入した不動産に瑕疵があった場合、一定の要件を満たせば、買主は損害賠償請求や契約の解除ができます。

ここにいう「瑕疵」とは、その種類のものとして通常有すべき品質・性能を有していないことをいいます。

瑕疵の有無は、目的物件が通常一般に有すべきであると期待されている品質・性能を有しているかにより判断され、特に売主が保証した品質・性能が欠けている場合も瑕疵があるとされます。

居宅のシロアリによる被害、旅館の浴室・脱衣場の老朽化、宅地の軟弱地盤(建物が建築できない)など瑕疵の例は様々です。

宅地として売られたにも関わらず、法律的な規制のため建物を建築できない場合も瑕疵があるとされます。

つまり、物理的な欠陥に限られないというわけです。

「隠れた」といえるか

民法の規定によると、目的物件に「隠れた」「瑕疵」がある場合に、買主は売主に対して、損害賠償の請求をすることができ、もしその「隠れた瑕疵」が、「売買の目的を達成できない」ほどのものであれば、売買契約の解除をすることができるとされています(瑕疵担保責任)。
  
「隠れた」瑕疵と言えるためには、当該瑕疵が取引界で要求されている通常の注意を用いても発見できないもの、いいかえれば買主が瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失がないことが必要です。

例えば、上述のシロアリの例では、外部から発見し得ないシロアリに侵されていた場合には「隠れた」瑕疵と言えるでしょう。

期間制限

民法上、瑕疵担保責任による損害賠償請求や契約の解除は、瑕疵の存在を知った時から1年以内にしなければならないとされています(消滅時効)。

もっとも、会社間での取引等、不動産売買が商人間でなされた場合は、商法により、買主に検査義務が課されます。

この場合、買主は目的物件の引き渡しを受けたときは、遅滞なくこれを検査し、隠れた瑕疵を発見した場合は、直ちに売主に対してそのことを通知しなければならず、もしこれを怠れば、売主に対して瑕疵担保責任を追及することができなくなってしまいます。

目的物に直ちに発見することができない瑕疵があった場合で、6か月以内にこれを発見した場合も同様に、売主に対し通知を行わなければなりません。

6か月以内に瑕疵があることを発見できなかった場合はもはや売主に対して瑕疵担保責任を追及することができなくなります。

また、商人間の取引でない場合でも、時効の起算点につき特別な定めが売主・買主間でしばしばなされます。

契約時から相当な期間が経過してから「瑕疵を知った」場合、それが契約時に存在した瑕疵なのか、後日経年変化その他の原因によって生じた不具合なのか判断が難しくなります。

そこで、一般には「引渡しの日」を起算点として定められます。

しかし、売主が宅地建物取引業者である場合は、引渡しの日から2年以上とする特約を除いて買主に不利益な特約を結ぶことはできないとされています(宅建業法40条1項)。

損害賠償請求

瑕疵担保責任の規定は、売主がたとえ無過失であっても責任を負うものとされています。

これによって、買主はたとえば、シロアリ駆除にかかった費用や、シロアリに侵されていたことによる建物の価値の減少分、浴室・脱衣場の補修工事費用について損害賠償として請求できることになります。

売買契約の解除

上述のように、瑕疵が売買の目的が達成できないほどのものであれば買主は契約を解除できるということになります。

ここに言う「目的が達成できない」とは、社会通念上修繕が不可能である場合をいうとされています。

宅地であるのに、建物が建てられないほど地盤が軟弱であるということは、通常「目的が達成できない」と言えるでしょう。

しかし、具体的な事情により、例えば、多少、土やコンクリートで地盤を固めれば何ら問題なくなるというものであれば、「目的が達成できない」とまでは言えず、地盤を固めるための費用を売主に損害として賠償請求できるにとどまるでしょう。

現状有姿の特約で中古建物を購入した場合

現状有姿の特約で中古建物を買ったところ、3か月後に、根元に腐食が見つかった場合、売主に瑕疵担保責任を追及できるか問題となりますが、結論としては可能であると考えられています。

「現状有姿」とは、「現在あるがまま」という意味です。

現在あるがままの状態を前提として、売買契約を結んだのだから、瑕疵の存在も折り込み済みで、瑕疵担保責任免除特約とも解釈できそうです。

しかし、現状有姿特約は瑕疵担保責任免除特約とは言えません。

まず前提として、売主が宅地建物取引業者の場合は、目的物件の引渡しの日から2年以上とする特約を除いて買主に不利益な特約を結ぶことはできないとされており(宅建業法40条1項)、これに反する特約は無効とされています(同条2項)。

したがって、瑕疵担保責任を完全に免除してしまうような特約は、宅建業法40条1項に反することは明らかですので、売主が宅地建物取引業者の場合は、仮に、現状有姿の特約を、瑕疵担保責任免除特約と解釈できたとしても、このような特約は無効ということになります。

  
次に、売主が宅地建物取引業者でない場合、現状有姿特約が、瑕疵担保責任免除特約と解釈できないかということが問題となりますが、現状有姿、すなわち「現在あるがまま」という言葉は曖昧・不明確であり、瑕疵担保責任免除の合意があったということはできません。

よって、現状有姿の特約が存在することにより、瑕疵担保責任を免除する特約があるとすることはできないのです。